■■実践！無料Eメールセミナー

このEメールセミナーはこれから不動産投資家を目指すかた、現在不動産
投資活動をしている研究心のある方だけにお送りするセミナーです。
この物語も私自身の実践の中からお送りするものであり、
フィクションではありません。
活動を続ける段階で失敗することにより、体験を積み、
不動産投資家を目指す方に、少しでも情報提供が出来ればと願っております。

このEメールセミナーは計5回お届けいたします。
それでは、わたしと一緒に勉強いたしましょう。

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　　　　◆私の不動産競売獲得日記◆　　第4回
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前回のお話・・・・

　
周辺のアパートの入居状況です。
これは最重要です。
丸1日をかけるつもりで臨んでください。
徹底的にやってください。
私も半径1キロ以内のアパートを1500戸ぐらい調査したのです。

そして・・・・金持ち大家さんを目指した私が

そこで見たものは！？

また、法務局での土地謄本をみてびっくり！？

この後、起きた驚愕の事実とは！？

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　次号につづく・・・・

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やりました。

調査に丸2日をかけました。朝から夕方まで
たぶん1500戸ぐらいは、見たと思います。

やはり、自分のこととなると気合が入ります。
全てのアパートの、入居状況を地図に落とし込みました。
「しかしここまでやる人いるかな〜。」
やはり賃収2300万がその気にさせたのかも。

それで結果は？
満室状況です。わが目を疑いました。
金持ち大家さんが現実になりそうです。
私の推測では、アパートの空室がかなりあるのではないか
という予測でしたが、以外という感じでした。

ただ、大学からかなりの距離があるところは、空室が目立っているようです。

私の検討しているマンションは、車で４〜５分程度で
大学からの距離はぎりぎりというところでしょうか。

また、土地勘がないので喫茶店の人、不動産屋、地主さんなどに聞き込み
をしたのです。おかげでいろいろな情報を入手することができました。

やはり地道な努力が必要ですね。

次に東広島市内に行き、法務局を探しました。

法務局に行き、競売資料をもとにその土地と建物の謄本、公図を取ります。

登記簿謄本→　登記事項証明書ともいう。その土地の面積、地目、所有者
　　　　　　　　　、権利関係が載っている。（1筆1000円）
公図→　その土地の形、大きさ、位置関係を表す（図面一枚500円さらに
　　　　　　コピー代40円）

謄本を見ると・・・！！？？

なっ　なんと！住宅金融公庫借入金2億9000万と記載されています。
2900万ではないですよ。　2億9000万ですよ！
土地は別にして2億9000万も懸かっているのです。

住宅金融公庫は借入限度があるので、実際には造成費などを入れて
この所有者は9年前に、
3億1000万〜3億2000万でこのマンションを建てているのです。

それが競売価格で6200万(土地付・最低落札価格）！！

競売物件っておいし〜い。
皆さんも如何？

ここで新情報です。

このアパートの54所帯の内、49所帯は企業が借り上げています。

何故？判ったかというと、裁判所で見た物件明細書の中に占有者の
名前が載っており、それが企業名だったのです。

また確認の為、電気メータのラベルを見ると確かに企業名が書いてあります。
？？？？普通は企業の借り上げでも電気代や水道代、ガス代は
個人が払うものです。それが何故企業が支払うのか？

さっそく、その企業をインターネットで調べてみました。
他にも民間の信用調査を依頼しました。〈一件につき1200円程度）
また、金融機関の支店長にも協力してもらっていろんな調査を試みました。

インターネット、その他で調べて、判ったことは
その企業は、実は人材派遣会社だったのです。
そして入居者は外国人。

人材派遣会社は外国人を企業に送り込んでいたのです。

銀行の支店長に聞いてみると、最近の日本の製造業あたりでは
中国に進出せずに、中国人をビザで連れてきて、短中期で労働させている
ところが多いようです。

日本人より人件費が安上がりです。

なるほど。電気代が企業名になっていた理由がわかりました。

人材派遣会社が電気、水道、ガス代を一括で支払って
後に賃金から差し引くようにしているのです。

これは良い情報を仕入れました。
アパートの空室対策として使えます。

不動産調査をしていると様々な社会の仕組みを発見できます。

その後、意外？な波瀾が起こります。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　次号に続く・・・・・・

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不動産運用研究会／有限会社セル企画コンサルタント　
　　　　　　　　　　　　　 一級建築士事務所
代表　竹末　治生
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