■■実践！無料Eメールセミナー

このEメールセミナーはこれから不動産投資家を目指すかた、現在不動産
投資活動をしている研究心のある方だけにお送りするセミナーです。
この物語も私自身の実践の中からお送りするものであり、フィクションではありません。
活動を続ける段階で失敗することにより、体験を積み、不動産投資家を目
指す方に、少しでも情報提供が出来ればと願っております。

このEメールセミナーは計5回お届けいたします。
それでは、わたしと一緒に勉強いたしましょう。

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　　　　◆私の不動産競売獲得日記◆　　第3回
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前回のお話・・・・

　
「現地調査道具4点セット（ストップウオッチ、スケール、望遠鏡、デジカメ）
　も用意してあるし、高速道路に乗ってひとっとびだ。
　金持ち大家さんを目指すぞー！！」

￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣　

さてさて、八本松駅までたどり着きました。
八本松駅から南へまっすぐ走ります。

車で走っていると、途中に大きな工場が2つありました。
ここでピンと気づきがあります。
当然考えられるのは、企業の従業員の住居です。
入居者の対象として考えられます。
この企業のデータ―も入手する必要があるでしょう。

その工場を過ぎるとすぐ左の道に入ります。
左に曲がると・・・・
「おおっ！物件がある！」　1DK24戸、30戸、2棟の3階建鉄筋
コンクリートマンションです。
「す、すごい！！」　さすが54戸もあると壮大です。
これで土地付きで6700万！！？？。年間賃収2300万！！

駅から車で4分でつきました。距離は約2.5キロほどです。
まずまずといった近さでしょう。

前面道路は3メートル弱。
「ちょっと狭いけれど　まっいいか！目をつぶろう。」
（どうも、私はこういうときだけ楽天家になってしまう性格のようです。）

車を停めて早速、建物調査にかかります。
建物は上から下まで舐めるように調べます。（表現に問題があるが・・・。）
もちろん裏も表も緻密な精査が必要です。

1階から順番に調べているときに、気がつきました。

「むむっ　1階にバルコニーがない！セキュリティーに問題があるな。
　空室の原因になりそうだ。
　これは現在は良いけれど、将来バルコニーを付ける必要に迫られるな。
　全部計算しても100メートル近くある。
　メートル当たり25000円としても、250万か。痛いな〜。
　まっ　儲かったらいずれそれに使おう。」

「1棟は日当たりが良いが、もう1棟は1階部分が日陰になっている。
　これも空室の原因になりそうだ。少し家賃を下げるか。」

「階段廊下が汚れているので、購入後は高圧洗浄機で洗浄すれば
　綺麗になるだろう。」
アパート経営は、一にも二にも管理が大事です。

建物が築9年ということで、階段、廊下の手すりに所々クラック
（ひび割れ）があるが・・・
「これも将来の為に補修が必要だな。
　簡単な補修をすれば、後何年かは持つだろう。」

次に、3階の屋根まで上がりました。
屋根材はシート防水です
「この状態なら10〜15年は持ちそうだ。大丈夫。」

他にも小さなことが多々ありましたが、大きな出費はなさそうです。
今度は敷地の調査に入ります。

自転車置き場、プロパン置き場、ごみ置き場、駐車場、フェンス、
合併処理槽、排水設備、給水設備等々全部チェックします。

物件調査は、今後予期しうる出費対策と、空室の原因対策です。
常にこの角度から見ていく事が重要です。

物件調査を済ませ、デジカメで写真をとります。
道路周辺の景色も含めて、写真もあらゆる角度からとりましょう。

そして、次に空室の確認調査を行います。

まず居室部分、バルコニー側の窓のカーテンがあるかないか。
カーテンだけでなく洗濯物も見ます。洗濯物がなければ
物干し竿があるかないか確認します。
要は入居者の生活を肌で感じることです。

それでも分らなければ、廊下の方へ廻って、電気のメーターBOXの
円盤が動いているかどうか確認します。

全室動いています。

「現在、54室全部満室です。　OKです！！よしよし。(^o^)」

物件調査が終わると今度は聞き取り調査です。

たまたま隣のおばあちゃんが畑仕事をしていたので、声を掛けてみました。

「こんにちは〜いい天気ですね。
　草刈大変ですね〜。○×△・・・・。」

私は年配の方と話をするのが得意です。
ついつい30分も話し込んでしまいました。
このマンションのこと、家主さんのこと、いろんな情報が収集できました。
ここでの聞き取り調査は重要です。意外な情報が入手できます。

その後徒歩で周辺を調査します。半径300〜400メートルの範囲を歩いて、
周辺環境の調査をします。騒音，日照、臭い等です。

最後に車で利便施設調査です。
（利便施設とは、生活する為に必要な最低限の施設です。）
たとえば学校、病院、銀行、郵便局、スーパー等等です。
最近ではコンビニは必須です。

「おっ！　300〜400mのところへコンビニがある。OK　!　OK　!」

まだまだ調べることはあります。
周辺のアパートの入居状況です。
これは最重要です。
丸1日をかけるつもりで臨んでください。
徹底的にやってください。
私も半径1キロ以内のアパートを1500戸ぐらいは調査したのです。

そして・・・・金持ち大家さんを目指した私が

そこで見たものは！？

また、法務局での土地謄本をみてびっくり！？

この後、起きた驚愕の事実とは！？

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　次号に続く・・・・・

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不動産運用研究会／有限会社セル企画コンサルタント　
　　　　　　　　　　　　　 一級建築士事務所
代表　竹末　治生
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