１，お金の値段

お札の顔ぶれがかわりました。だからということはないのですが、
この２０年ぐらいでずいぶんお金の価値があがったように感じます。
１００円ショップでなくても、着る物や食べる物がずいぶん安くなったので、
お金の価値が上がったように感じるのでしょう。
お金の使い方も、普段はできるだけ節約して、
趣味やほしい物にお金をかけるという人が増えているようです。
自分の収入の有効活用ですね。
先の読めないデフレ時代になり、お金の使い方や活用（株や債権等も含め）の勉強が、大切になりました。


２，家があった・・・

ちょっとびっくりするお話ですが、路上生活者の聞き取り調査で、
直前の住まいが持ち家だった人の割合が１０％近かったそうです。
自己破産や競売の件数は、どんどん増えています。
会社の倒産やリストラ等いろいろ理由はありますが、原因は無理な返済計画です。


３，景気

景気はだいぶ回復しましたが、デフレは当分続きます。
冷戦が終わり、世界の市場が統一されたことで、
企業の競争がオリンピックのような世界大会になりました。
入賞したりメダルをとるのは、何の種目でも難しいことです。
しかし、企業は、その市場の世界大会に、強制的に参加させられました。
企業も、仕事の競争がますます厳しくなります。


４，潮目

今年から１０年の間に、日本の状況が一変します。
人口・世帯数の減少が始まります。
少子・高齢化が進み、平均寿命の飛躍的に延びた影響もあります。
人口は２００６年から、世帯数は２０１５年から減り始めます。
経済だけでなく、人口・世帯数の増加を前提条件に何事も考えていましたので、大転換です。
移民を認めようとか、いろいろ考えられていますが、ずっと伸び続けたり、
増え続けることはできません。
地球がパンクします。人口減少の中で、どうやっていくかは、
世界で一番早く少子高齢化を迎える日本が、先進国のモデルになります。


５，減った、余った・・・

人口の減少や少子高齢化が進んでいる状況は、ニュース等でみんなが知っている事実です。
ここまではわかるのですが、だからどうなるかと考える人は少ないのではないでしょうか。
これまでのような経済発展はまず考えられません。
競争が激しくなり、何もかもが二極化します。
それだけではなく、価値観が全く変わることもあります。
人口が減り住人が減ってくれば、家が余ってきます。
余れば安くなります。
不動産の価格破壊が起こるかもしれません。
不動産は高価なものという常識が、非常識になるかもしれません。


６，相続

少子・高齢化は、相続にも影響します。
以前の、平均寿命が６０歳代ぐらいであれば、相続を受ける人は４０歳代ぐらいです。
ちょうど、子供が大きくなって住んでいるところが手狭になったり、
お金が一番よくいる時期と重なりますので、効率的な財産の移転ということもできます。
高齢化が進むと、相続を受ける人の年齢も上がります。
平均寿命が８０歳を越えるということは、
平均でも相続を受ける人は、６０歳ぐらいから上になります。
７０歳８０歳で相続を受ける事も普通のになります。
しかし、もらっても自分の家はあるので、維持管理や処分するのは大変です。
少子化で、一人あたりの相続する家の数は増えます。
現に、一人っ子同士で結婚した知人は、４軒相続する家がありましたが、
子供が大きくなって住まいが手狭になったので、結局自分も建て売り住宅を買いました。。
必要なときに家はなし、といったところでしょうか。


７，環境問題

資源不足、廃棄物等の環境問題は、経済の話とは切り離して考える必要があります。
温暖化による気候変動、水を含む食糧不足は、急速に進んでいます。
１トンの穀物を生産するには１０００トンの水が必要で、主要な穀物の生産地では、
それを地下水でまかなっていますが、地下水位が急速に低下しています。
食物の国際価格は上昇しており、穀物生産国のアメリカでも、
基本食品１６品目は、１０％の価格上昇がありました。
（２００３〜２００４）
詳しくは、「エコ・エコノミー時代の地球を語る」（レスター・Ｒ・ブラウン著）より
水が商品になり、牛丼がなくなり、卵が高くなったりするのも環境破壊の影響でしょうか。
ガソリンも値上がりしましたね。台風や大雨の異常気象、それに地震も気になります。
新しい物もいいですが、物を大切にしたり、リサイクルできる物は大事にして、
環境にも気を使わなければいけません。
自分だけではなく、子供や子孫のためにも。


８，非常識

状況や環境がかわると、価値の常識もかわります。
あり余る物の価値は下がり、値段は安くなります。
不足する物は、高くなります。
当たり前のことですが、いつの間にか、少しずつ変わっているので、
気がつかないことがあります。
たとえば、広島の小イワシは、昔たくさんとれたので畑の肥料にしたほど安かったそうですが、
最近はとれなくなって鯛より高いそうです。価値観や常識は、時代によって変わってきます。
過去の常識は、現在の非常識ということもあります。


９，土地

土地の値段も、人気があれば上がり、なければ下がるか、もしくは買い手はいません。
財産になる土地は、ごく一部です。
人口や世帯数が減って、空き家の多くなった団地は、家を買うにしても借りるにしても、
簡単に安く手に入るようになります。そうなれば、土地神話はなくなります。
住居費が下がり、住む所の心配がなくなれば、老後の年金生活の不安も減り、
悪いことばかりではありません。
なかには１世帯で、３軒も４軒も相続のためなどで家があれば、
当然全部持ちきれないので、不必要の家は売ることになります。
売ることが目的なので、値段は相場より下げてでも早く買い手をさがそうとしますので、
その周りの地価がつられて値下がりします。
売りが売りを呼ぶ負のスパイラルに陥れば、値段が付かなくなることも考えられます。


１０，消耗品

土地と建物は、自動車と同じように消耗品です。
家族に応じてワンボックスにしたり、セダンに乗り換えます。
自動車は、新車から中古車、スクラップ、
資源再利用のサイクルができていますが、建物はまだ未整備です。
中古の家の査定価格が低すぎたり、スクラップの費用を誰が負担するのか考えていなかったり、
あいまいだったりします。
不動産のサイクルが車に比べて長いからですが、建物が老朽化して再利用できなければ、
解体撤去して再利用します。
そのときに、実際にあった話ですが、土地の値段より、解体費用の方が高い場合がありました。
売ればマイナスの土地です。再利用するための費用がかかりすぎて、

土地の値段がマイナスになる事があるのです。
こういった例が増えて、社会問題にならないと、誰も意識しないのです。


・・・まとめ・・・

不動産は資産になりません。所有することは、リスクを抱えることです。
つまり、住宅ローンの返済年数はこれまでのように、
２０年も３０年も長く組むことは危険です。頭金は２０％です、
借入限度額は〜万円です、最長〜年まで借り入れ可能です、というのは
過去の基準で計算されたものです。
収入についても、景気や会社の業績に左右されたり、場合によっては失業ということも考えられます。
不測の事態に、借金を残さなければ何とかなります。
借り入れができるからといって、みんなが乗っているからといって
高級外車や新車を買う必要はないはずです。苦しくなっても誰も助けてくれません。
中古車でもレンタカーでも、目的地には行くことはできます。
不動産を所有していれば財産になるという常識は、通用しなくなりました。
家は大変な贅沢品というこのが、常識になります。





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倉田　洋志
（有）クラン・コーポレーション　代表取締役　
広島工業大学建築学科卒業、ファイナンシャルプランナー、
不動産コン サルタント、として資産運用と節税、相続対策、
収益不動産の企画、運営、を中心に、宅地建物取引業者として
不動産売買の斡旋等の業務をしております。

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