実践！不動産の売買これからの不動産の上手な売り方、買い方とは？

地価が下落を初めて１０年以上経ち、すっかり慣れてしまいました。
だいぶ安くなったので、そろそろ買い時でしょうか？
地価が底値に近いので今は売り損でしょうか？
いまからの不動産の上手な売り方買い方を５つのキーワードに分けて考えました。

１．超低金利
２．地価の動向
３．物件探し
４．売るタイミング、買うタイミング
５．グッドラック

１．超低金利不動産を買うときには、たいてい銀行ローンを利用します。
当然金利は安い方がいいに決まっています。返済額にはっきり差額があらわれます。
しかし、金利の低いときは逆に物価が高いときでもあります。
最近の超低金利で、マンションや戸建て住宅を購入したのはいいけど、
何かの都合で手放さなくてはならなくなった場合、
中古住宅の査定金額があまりに安くて愕然としたという話を聞きます。
新築と中古の予想以上の差額は、新築の物件価格にプレミアがついていると考えられます。
金利が安いので、価格が高いという一例です。

２．地価の動向最近は下げ止まりの傾向がある、と新聞などで報道されています。
確かに下落率はにぶってきており、東京の一部では値上がりしている地域もあります。
地価の動向をみれば下げ止まりですが、
価格の決まるメカニズムはあくまで需給のバランスです。
ほしい人が多ければ値段は上がりますし、ほしい人がいなければ値段はつきません。
価格を決める方法として、競売や入札制度があります。
競売もだいぶ認知されてきて個人の参加もあり、
人気物件は最低価格の二倍以上の落札価格がつくこともあります。
以前から競売物件を扱ってきた不動産業者は、最近は商売にならないとあきれ顔でした。
他にも企業の持っている土地を売るときに入札制度を利用すると、
いい土地にはびっくりするような価格を提示する買い主がいます。
その金額が、土地の価値と同じかどうかは別ですが。
競売や入札で、いちばん査定金額を間違えた人が落札した人だという皮肉も聞こえてきそうですね。
土地の価値はあくまで、需要と供給できまります。
最近の傾向は値上がりする土地と、値下がりする土地の二極化しました。

３．物件探し本題の物件探しの方法です。
普通は、新聞広告とか情報誌で探すという人が多いと思います。
しかし口の悪い不動産業者に言わせると、それらは売れないから情報誌に載ったので、
いい物件は載ってないそうです。
価格の調査、比較などには使いますが、購入物件探しには使わないでください。
あくまでねらいは、広告前の物件です。
チラシにも初めての広告とうたってある物件がありますが、やはり言いたいことは同じです。
ではいかにして情報を集めるかですが、その前に用意することがあります。
まず第一は資金計画です。事前に銀行とも相談しておいて、無理のない資金計画を立て、
購入金額の上限を設定します。上限といっても借り入れ可能金額ではなく、
あくまで自分の予算金額です。
それから自分のマイホームのイメージを顕在化させていきます。
木造住宅、分譲マンションとメニュー豊富な中から考えますが、
その中に賃貸住宅（マンション）も入れておきます。
そうすれば時間的な問題も解決できます。
これらの作業を進める上で、重点を置く部門で相談者を決めます。
住環境を大事にするなら設計事務所をメインに、
将来の損失を極力減らしたいのなら不動産業者等、相談窓口を決めます。
そして、その専門分野とネットワークを駆使してもらいます。
ここでのキーワードは信頼です。
信頼できる人に報酬を支払い、仕事として取り組んでもらいます。
基本的には情報はこのネットワークを使って集めます。
売りたい人の相談を受けることもあるメンバーですから、さまざまな情報が入ります。
その中で新鮮で必要な情報を集めてもらいます。
情報というのは、非常に価値がありデリケートなものです。
他の買いたい人より情報が遅ければ、全く価値はありません。
この時間の差も、まさに情報の価値です。いい情報とは早く正確な情報です。
ここをケチるといいものは手に入りません。
中古住宅や競売物件も選択肢にはいります。
物件の調査とその対応ができれば、お買い得物件に出会うかもしれません。
しかしどんな落とし穴があるかもしれませんので、
専門家にきちんと調査してもらう必要があります。
それからいい情報が入ったときに、早く返事ができなければ同じ事です。
そのための準備に、資金計画を立てておく必要があるのです。

４．売るタイミング、買うタイミング何事においても、タイミングは大事です。
売るタイミングは、デフレの時は早ければ早いほうがお得です。
また売り出して、最初のお客さんが一番いいお客さんであることが多いので大事にしましょう。
複数の不動産の売却を考えている場合は、価値の高い不動産から売却していった方が、
値下がり率も高いので有利です。難しいのは買うタイミングです。
何年探しても見つからなかったのに、
ある日突然候補地が二つも三つも現れて選ぶのに困った人。
探し始めたとたんに理想の物件が見つかったけど、
あまりに早すぎて決断できず後々後悔している人。
その人その人の運命としか言いようがありません。
専門家の話をよく聞いて、素直に前向きに考えた人は、
結果的に満足できる物件を見つけられたように思います。

５．グッドラック信じていれば必要なときに必要な人が現れて、
必要な物件に出会えると、私は考えています。
見つからないのは、まだ必要がないからです。
どんな物件に出会えるかワクワクしながら待ちましょう。
いつ現れてもいいように用意万端整えて・・・

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倉田　洋志
（有）クラン・コーポレーション　代表取締役　
広島工業大学建築学科卒業、ファイナンシャルプランナー、
不動産コン サルタント、として資産運用と節税、相続対策、
収益不動産の企画、運営、を中心に、宅地建物取引業者として
不動産売買の斡旋等の業務をしております。

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