自分勝手な不動産証券化のすすめ

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　　　　　　投資利回りは、配当総額と売却損益の合計です。

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最近、不動産を証券化して、小口にわけて販売されています。
誰でも参加できる不動産投資、高利回りの投資、などの
うたい文句で販売されています。

簡単に仕組みを説明すると、まず、家賃の入ってくるビルがあります。
事務所でもマンションでもホテルでもかまいませんが、
その家賃が配当の原資です。
その家賃の中から、銀行借り入れや、
管理費等の諸経費を払いその残りを、
証券を持っている人に、その割合に応じて配当するものです。

銀行の借入金利が低ければ、配当が増えますが金利が上がれば配当は減ります。
お金を投資する側からみて問題は、いくら配当金をもらえるか、
投資したお金は返ってくるのかということです。

最終的に投資利回りは、配当総額と売却損益の合計です。
税金や手数料を差し引いた純収入から、投資金額と投資年数で計算します。
投資の仕組みに種類があって、利率の違う商品を同じ建物から発行します。
リスクの高い商品は利回りも高く設定されています。

ということで、少額で不動産投資ができるようになったので、
この金利の低いときには魅力的な金融商品です、と売り出されました。
確かにあがり下がりはありますが、順調に配当されています。

しかし、不動産証券化の説明書やガイドブックにかかれていることには、
不動産は高額物件で買い手が少なく売却が難しいので、
証券等の形に変換して売却する、というような説明があります。
ふつうに読むとフムフムそういう事か、
と納得してしまいそうですがよく考えてみますと 、
今までは、銀行でお金を借り資産家や不動産業者がまるごと購入して
収益をあげていたのになぜこのような仕組みが必要になったのでしょう。

たとえば、本社ビルを証券化して売却し、
そのままの状態で賃料を払って借りるという方法ですが、
将来損をする可能性が高いので目先の家賃をたくさん払い、
買う方に得したような気分にさせて、
リスクを押しつけているだけではないでしょうか。

つまり今までは確実に値上がりしていた不動産が、
値下がりするリスクがあり、修理代がかさみだした
ビルの売却先が必要になってきたということです。

確実に儲かるのに、一緒に儲けましょうなどと言う人はいないはずです。
しかし、自分だけは大丈夫だというのが人間です。
全体的に見ますと、ビルを売ったり買ったりぐるぐる回しているだけです。

ファンドの出口戦略には、売却して手じまいとなっています。
誰かに売って終わりです。
どこかがババを引くことになります。

だから競争して買ってくれるファンドはたくさんあった方が便利です。
たくさんの人にたくさんお金を出してもらっていた方が売却するのに有利です。
やはり誰かがもうけたら、その同額損をする人がいます。

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　　　　　　　市場で動くお金はどこも同じです。

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とりあえず当初は儲かりますが、
いずれはファンドも淘汰されますので、
つぶれるファンドはあって当たり前と心得ましょう。
というようなうがった見方もできますが、
時代の流れでどうしても建築資金や開発資金などは、
旧来の銀行融資ではなく広く出資を仰ぐ、
証券化による資金調達にシフトしています。

銀行の預金を集めて、企業に融資をするという機能を
証券化というシステムで代替えできるようになりました。

銀行という大きなシステムが不要になったので、
それにかかっていた経費の節約ができますので
銀行金利に当たる配当部分はふえたのですが、反面、
銀行や国の保証がなくなりリスクも高くなりました。

バブル崩壊後は新規の不動産事業が立ち上げが難しかったのですが、
開発型の不動産証券化という手法もできましたので、
不動産証券化自体はますます種類も規模も大きくなるでしょう。

ただし、証券化の対象については、少し変わってくると思います。
地方の生活に密着した公共的なもの、
本当に生活に必要なものやサービスに対象が移っていくように感じます。

事務所やマンションは飽和状態です。日本の人口も減少することも、
少子高齢化することも周知の事実です。新しい建物、
最先端のデザインなどはとても魅力的ですが、
今でも建物が余っているのにもう建てなくてもいいでしょう。

古い建物でも修理改築すれば十分使用できます。
エネルギーも資源も、地球温暖化や廃材などの問題も、
すべて関連して考えなくてはならない問題です。
カオスとか複雑系などで説明されていますが、すべてのものや現象は、
何らかの関連やつながりがあります。

日本の将来は、少子高齢化、人口の減少がすすみ経済は縮小します。
その上、日本の資源は限られており、建物を建設するにも、
資金と投下するにもいろいろ外の要因も考える必要があります。
日本は、経済成長率をやたら気にする傾向がありますが、
永遠に成長することなどありえません。
バブルの時の地価もそうです。

ですから、縮小しながら豊かな生活を手に入れるというのが、日本の将来像
です。
そのためには、まず無駄遣いをやめ必要なものをいかに安く調達するのか、
考える必要があります。近未来の家族像を考えると、
高齢者の夫婦か一人暮らし世帯が増えます。
自分も時間が経てばそうなります。

そのときに必要なものは、立派な邸宅やオフィスビルでしょうか。
すくなくても、むかしあったようなコミュニティ（井戸端会議）であったり
お互い助け合えるようなシステム（長屋の生活）ではないでしょうか。

個人のプライベートを尊重するあまり、
あまりにも人と人のつながりがなくなりました。
その弊害が最近顕著に現れており、変な事件がたくさん起きています。
そのおかげ？で、防犯対策で町内会の集まりが活発になり、
その活動も地域で見直されています。

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　　　　　　　不動産の証券化と町内会を結びつけるのが、
　　　　　　　私のカオス理論です。

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小規模のファンドに私募債というのがあります。
自分たちに必要なものは、自分たちの出資で作ればいいと思います。
当然利益が上がれば配当ももらえます。

配当はお金でなくてもかまいません。
サービス券でも何でも、出資した人が納得すればいいんです。

自分のお金がかっこいいビルに変わるのもいいですが、
地域の集会所になりみんなで楽しく過ごせる施設になった方が、
お金の有効活用であり配当も金額に表せません。

文化施設でも、高齢者施設でもスポーツ施設でもいくらでも利用方法は考
えられます。
地域みんなで意見を出し合い、その話し合いの中で必要な施設やサービスを、
ファンドを募集して立ち上げていきます。

公共事業の仕事も、証券化を利用して民間に委託しています。
どうせ投資するのなら、目に見える身近なところがいいですね。
不動産に限らず、そういったファンドを地方からどんどん発信していけば、
日本の諸問題の解決に少しは役だつと思っています。

私の勝手に解釈した、
日本の将来のための不動産証券化のすすめでした。

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倉田　洋志
（有）クラン・コーポレーション　代表取締役　
広島工業大学建築学科卒業、ファイナンシャルプランナー、
不動産コン サルタント、として資産運用と節税、相続対策、
収益不動産の企画、運営、を中心に、宅地建物取引業者として
不動産売買の斡旋等の業務をしております。

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