マイホームは幻想、マイホームは幻なのです。

キツネにだまされないように心して読んでください。
それでは、はじまり〜はじまり〜〜〜。

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　　　　　　　２１世紀はデフレの時代です。

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世界的に見て、日本の物価は相当高い水準です。
海外旅行に行くとよくわかりますが、ビールやジュースの飲み物から、
ホテルの料金など日本と比べてとても安い値段です。
賃貸住宅の家賃や住宅の価格は、国によって事情が
違いますので単純には比較できませんが、日本は数倍高いようです。

冷戦が終了して世界は慢性的に供給圧力が高まっています。
しかし、日本は住宅をはじめなぜ全体的に物価が高いのでしょうか。

それは政府が、企業や生産者を戦後ずっと保護してきたためです。
輸入規制で海外からの安い農作物や肉類等を、
国内の農家や酪農家を守るために高率の関税をかけています。
銀行やその融資先企業を倒産させないために、金利をほぼ０％にしています。

　　　　　　　その費用を誰が負担しているのでしょうか。

それは消費者つまりわれわれです。
私たちが知らないうちに値段の高いお米や豚肉を買わされ、
金利なしで銀行に預金という融資をしているのです。
（私はほとんど預金がないので大きな事はいえませんが・・・）

銀行が倒産すれば影響が大きいので仕方がないのでしょうが、
日本だけの異常事態であることには違いありません。しかし風向きが変わりました。

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　　　　　　　キーワードはデフレです。

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このごろ役所も含めて、お店の接客の対応がよくなってきたと思いませんか？
高度成長期（インフレ）には、作り手つまり企業が、
ものやサービスの値段を決めていました。

企業は商品を大量生産して
（定価）＝（生産原価)+(適正利益)の計算で価格を決めて販売しました。
しかし今は消費者が商品の値段を決めています。

その結果企業は、消費者がほしいと思う価格から逆算して商品を作ります。
それだけではなく消費者に魅力を感じてもらえる商品でなければ見向きもされないのです。
簡単にいえば、商品の供給が増えて消費者が商品を選べるようになったからです。
不動産業界も同じです。

たとえば分譲マンション用地をデベロッパーが仕入れる場合です。
まず、以前に近隣で売られたマンションの、
販売された年度と実際に売れた価格（売り出し価格ではない）を調査します。

　　　　　　　売れた価格がその当時のマンションの価値です。

その価格をもとに、地価の値下がり率や周辺家賃動向等に企業秘密の隠し味を加えて、
現在の購入者の希望価格を推測するのです。
それがはずれたら大損になります。
つまり知られていませんが、最終的に土地の価格は、

　　　　　　　マンションを買う消費者が値段を決めているのです。

分譲マンションになる土地の価格は、
(土地の価格)＝(分譲マンションの売り価格)ー(マンションの建築費)ー(デベロッパーの利益)になります。
建築費は先ほどの競争原理で、限界まで下がっています。

利益率も相場がありますので結局、土地の価格はマンションを買う人が決めているのです。
先ほどの（定価）の式と価格の決まる順場が逆になっています。
一部の特許製品とか、新しく開発された商品等以外のものは、
一般の消費者がほしいと思う値段に近づいているのです。

日本の経済は成熟段階です。
ものは行き渡り、過去の大量消費の時代ではありません。
ほしいものは高くても買うが、安いだけでは買いません。
ものをたくさん所有する事があたかも人生の目的のようにいわれた時代は終わりました。

生活の質を高め創造的な人生を過ごしていくことが、われわれの人生ではないでしょうか。
ライフスタイルは自分が楽しければ他人は関係ありません。
といっても他人に迷惑をかけたり非合法なことはのぞいてですが。

こんな事がしたいとか、あんな夢があるとか心の中にしまっている事はありませんか。
マイホームを買わないという選択肢はぜひ残しておくべきです。
ある高齢者支援事業をしている会社は、介護事業をフィリピンで始めました。

本屋には
「年金を生かす！」
「海外ロングステイ３０都市徹底ガイド」
のような本もたくさん出版されています。

年金生活でも、海外で介護を受けたりロングステイを楽しんだりすることができるようになりました。
（将来の年金はどうなるかわかりませんが・・・）
マイホームを建てることは将来の自由度を奪うことにもなります。

　　　　　　　家を買うことが人生の目的ではありません。

生活する上で家の名義がどうなっているかは全く関係ありません。
どうせ土地は国からの借地です。
自分の名義に変えてもらうのは、あなたが地代を払う人ですよ、という指名です。
地代とは固定資産税・都市計画税という名目です。

もしあなたが亡くなって、誰が払うかしっかり決めて下さい、というのが相続で、
おまけにたくさん財産を持っていたら、国が強制的に取り上げるのが相続税です。

　　　　　　　ちなみに相続税を払う人は５％ぐらいだそうです。

かつて仕事の面では、終身雇用　年功序列で定年まで働けば、
（入社）社宅・賃貸マンション＞分譲マンション＞一戸建て（定年）
と住宅すごろくのモデルがありました。
しかし、企業の大競争の中でこのモデルはすでに破綻しています。

企業の立場と消費者の立場と、両面あります。
消費者としては非常に有利で楽になりましたが、一方では企業で働いて給料をもらっています。
給料がもらえなくリスクもあるということです。ライフスタイルは多様化し、
なおかつ年齢によっても変わります。これから、生活はますます自由で豊かになります。

発想を変えてみると、いろいろおもしろい発見があると思います。
私は住宅にしてもこれからは、個性的な賃貸住宅がどんどん建築されると思っています。
たとえば、一人の世帯や老後が心配な人が増えていますが、
昔のような長屋で、いろんな年代の家族が協力して
生活するスタイルのマンションなどが登場するかもしれません。

つぎからつぎへ新しい建物が建設されますので、
地主さんは、工夫と努力をしていかに借家人に選んでもらえるかを考えないと、
賃貸住宅の入居者がいなくなるからです。

不動産を所有している地主さんは、私流にいえば国の借地人ですが、
地価が下がる一方ですから、駐車場にしたりアパートを建てたりして儲けなければ、
地価の下落分と借地料（税金）が払えません。

地主さんも、立場は供給側ですので、これからは大競争の中にいることを早く知る必要があります。
ここでもやはり消費者つまり借家人の方が有利になるのです。

　　　　　　　どうですか。

世の中の流れに気づいいていただけましたか。
世の中の流れを変える事はできませんが、予想することはできます。

少し視野を広げてみてください。

自分のまわりの状況の変化が読めるはずです。

その流れに沿って将来の計画を立ててください。

そうすればあなたの前には明るい未来が待っています。

　　　　　　　がんばりましょう。

それでは私はこれからも、世の中のため人のため、
日々努力してまいる所存でございます。

こうご期待・・・ってだれもしてない？

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倉田　洋志
（有）クラン・コーポレーション　代表取締役　
広島工業大学建築学科卒業、ファイナンシャルプランナー、
不動産コン サルタント、として資産運用と節税、相続対策、
収益不動産の企画、運営、を中心に、宅地建物取引業者として
不動産売買の斡旋等の業務をしております。

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