不動産を買う〜編

最近、不動産売買の現場に異変が起きています。


その異変とは・・・不動産バブル再燃？

地価が下がり、当分は上がらないというのは、今は一般常識です。
人口の減少や産業の空洞化でますます土地の需要が減るので当然です。
しかし、最近売買された土地は、割安でないものがあります。
というより、かなり高値で取引された土地があります。
買われた方はシロウトで、だまされたのでしょうか？
いいえ、買っておられるのは、実はプロ中のプロです。


それでは・・・なぜ？



何年か前までは、土地の売買は、ほとんど路線価の何割引で取り引きされていました。
しかし、最近の取引では、優良物件は路線価の３割から５割増しの価格もあります。
はて、路線価、公示価格等すべて（一部を除いて）値下がりしているのになぜでしょうか。

それは、地価が下がれば、土地は高くなるのです。
何のことかわかりにくいのですが、簡単にもうしますと、
二極化、需要と供給のギャップが主な原因で、
加えて、ペイオフと低金利が後押しして、へんてこな現象が起きています。
　
二極化とは、買いたい人がたくさんいる希少価値のある（地代・家賃が高い）土地と、
欲しい人がほとんどいない土地に分かれるということです。
簡単に、人気のある土地とない土地ということですが、
人気のある土地とは、
ＪＲ駅や電車の駅から徒歩数分という立地であったり、高級住宅地です。
商売用であれば、国道などの大きな道路の沿線や、市内中心部です。

しかし、このように人気のある土地は、
小さな町で考えればわかりやすいと思いますが、町内のほんの一部です。
駅まで徒歩１０分の土地は、駅から半径八〇〇メートルの範囲しかありません。
投資家や賃借人によっては、５分以内でなければ、満足しないかもしれません。
スーパーに近く、公共施設があり、といいだしたらどんどん狭くなってきます。
　
購入する不動産であるかどうかは、
これらの条件に当てはまるか、当てはまらないか、で判断されます。
○か×ですが、○の地域はとても小さいのです。
（優良物件は、○地域の中でも限定されます。）
まして土地が余れば、選ぶ側は、ますます贅沢になるものです。

しかし、そのような○土地を持っている人からすると、
相続などでどうしてもお金が必要な時しか、先祖伝来の土地を手放しません。
まして、値下がりして安いときに、売る気になりません。売れば税金もかかるし、
毎月の賃料でもらった方が有利なので、
売りに出される土地自体が、もともと少ない上に、
地価が値下がりすることによって、さらに減ります。
地価が下がりすぎると、優良な売り物件が出ない理由です。
　
ところが、会計基準の変更等で、
企業が持っている○不動産（△も含む？）の証券化が進みました。
（証券化に伴って、不動産取引は活性化しました。）
ペイオフで、銀行にお金をおいておけないし、
配当もいいので、投資先として不動産が見直されました。

次々に新しいファンドが設立されて、お金が流れ込みました。
ところが、優良な投資の対象となる不動産が値上がりして、
利回りが低下してきました。それから、地方の優良不動産が、
物色され始めました。
ファンドや地方の資産家が競争して、
優良な不動産を買い、資産運用を考えています。
当然、ファンドや資産家は、不動産の知識を持っており、
○の不動産しか興味はありません。
　
優良物件は少なく、買いたい人が多いので、当然価格は上がってきます。
売りに出される○不動産がますます少なくなっており、
（今が買い時かどうかは別にして、）買うにはかなりの競争になっています。
地方の不動産も、証券化されています。
都心のファンドバブルが地方に広がっています。
平均価格（路線価等）は値下がりが続きますが、
一部の土地は、特別に高い価格で取り引きされ始めました。
それで、地価が下がれば、土地は高くなるという訳です。
　
これから何年かは、優良な売り物件の不足と、
不動産を運用したい会社や投資家が増えているので、
一部の優良物件は、値上がりします。





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倉田　洋志
（有）クラン・コーポレーション　代表取締役　
広島工業大学建築学科卒業、ファイナンシャルプランナー、
不動産コン サルタント、として資産運用と節税、相続対策、
収益不動産の企画、運営、を中心に、宅地建物取引業者として
不動産売買の斡旋等の業務をしております。

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